Les propriétaires de condos peuvent demander au conseil d’administration de convoquer une assemblée pour discuter ou voter sur un sujet particulier. Ces assemblées s’appellent « assemblées demandées par les propriétaires » et sont ouvertes à tous les propriétaires.

Les propriétaires peuvent demander au conseil d’administration de convoquer une assemblée pour discuter de sujets importants pour les propriétaires, qui peuvent également voter, selon le sujet. Voici quelques sujets fréquemment abordés lors des assemblées demandées par les propriétaires :

• vote sur la destitution et le remplacement d’un administrateur;
• vote sur un projet de règle;
• discussion d’un nouveau problème tel que le comportement des propriétaires, des résidents ou des invités.

Les propriétaires ne peuvent généralement pas annuler une décision du conseil d’administration lors d’une assemblée demandée par les propriétaires. Néanmoins, les assemblées demandées par les propriétaires peuvent être l’occasion pour les propriétaires d’exprimer leurs préoccupations ou de présenter leurs idées. Il est possible d’organiser un vote non contraignant des propriétaires présents pour s’assurer que l’association condominiale comprend la position des propriétaires.

Tout propriétaire de partie privative d’une association condominiale peut demander la tenue d’une assemblée. Une demande de convocation doit décrire l’objet de l’assemblée et doit être signée par les propriétaires d’au moins 15 pour cent des parties privatives avec droit de vote de l’association, puis elle doit être remise au conseil d’administration.

Les propriétaires qui ont perdu leur droit de vote ne peuvent pas demander la tenue d’assemblées et ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul des 15 pour cent requis de parties privatives avec droit de vote.

Étape 1 : Préparation de votre demande

Votre demande doit :

Les conseils doivent faire ce qui suit :

1. Ajouter les sujets précisés dans la demande à l’ordre du jour de la prochaine AGA, si cela est requis, ou convoquer et tenir une assemblée des propriétaires dans un délai de 35 jours.
2. Envoyer un préavis de l’assemblée à tous les propriétaires de parties privatives dans les cinq jours suivant la réception de la demande.
3. Envoyer un avis de convocation à tous les propriétaires au moins 15 jours avant le jour de l’assemblée. L’avis de convocation doit inclure :
   • le lieu (si c’est une réunion en personne), la date et l’heure de l’assemblée;
   • les affaires à l’ordre du jour de l’assemblée;
   • les instructions pour participer par téléphone ou de façon virtuelle, le cas échéant;
   • une copie de la demande de convocation;
   • une copie de toutes les modifications qu’il est proposé d’apporter à la déclaration, aux règlements administratifs, aux règles ou aux conventions dont il doit être discuté à l’assemblée, si la demande porte sur l’un de ces sujets;
4. Tenir l’assemblée des propriétaires dans les 35 jours suivant la réception de la demande.
5. Préparer le procès-verbal de l’assemblée après l’assemblée.

Les exigences de quorum sont-elles différentes selon les types de vote?

Différents seuils sont fixés pour le nombre de propriétaires requis pour voter en fonction des sujets abordés, notamment :

• si l’assemblée a pour objectif de voter sur des projets de règles, la majorité simple des propriétaires présents est requise;
• si l’assemblée a pour objectif de destituer un administrateur, alors les propriétaires de plus de 50 pour cent des parties privatives avec droit de vote de l’association doivent voter en faveur de la destitution;
• dans certaines circonstances, la Loi sur les condos considère des postes comme réservés au sein du conseil pour lesquels seules les parties privatives occupées par leurs propriétaires peuvent voter pour élire ou destituer les administrateurs. La demande de convocation doit préciser si l’administrateur occupe l’un de ces postes, afin que le conseil puisse se préparer à tenir un vote sur la décision où seules votent les parties privatives occupées par leurs propriétaires. Pour plus d’informations, consultez le paragraphe 51 (6). Dans ce cas, la majorité des parties privatives occupées par leurs propriétaires doivent se prononcer en faveur de la destitution.

Contactez-nous si vous avez une question concernant le quorum qui n’est pas abordée ici.

Que se passe-t-il si le conseil ne donne pas suite à la demande? 

Les propriétaires peuvent convoquer eux-mêmes l’assemblée, l’organiser dans un délai de 45 jours et demander au conseil d’administration de leur rembourser tous les frais raisonnables engagés pour convoquer l’assemblée.

Que se passe-t-il en cas de perte de quorum lors d’une assemblée convoquée pour destituer un administrateur? 

Les administrateurs restants doivent convoquer et tenir une autre assemblée des propriétaires pour pourvoir tous les postes vacants dans un délai de 30 jours. Les propriétaires peuvent éviter cela en élisant un remplaçant lors de la même assemblée.

Un propriétaire peut convoquer cette assemblée supplémentaire si les administrateurs ne le font pas ou s’il n’y a plus d’administrateurs. L’association condominiale doit alors rembourser au propriétaire qui a convoqué l’assemblée tous les frais raisonnables engagés. Pour cela, le propriétaire doit demander à être remboursé.

Les propriétaires peuvent-ils demander la convocation d’une assemblée pour voter contre une décision du conseil?

Les propriétaires peuvent demander la tenue d’une assemblée des propriétaires pour voter sur certaines décisions du conseil d’administration telles que les modifications de règles, les transformations apportées aux parties communes et la dissolution de l’association condominiale à la suite de dommages importants. Les votes sur d’autres questions ne sont généralement pas contraignants.