Un fonds de réserve est un compte détenu par les associations condominiales qui est destiné uniquement aux réparations majeures et aux remplacements des parties communes et des biens. La Loi sur les condos exige que les associations effectuent périodiquement des études du fonds de réserve, afin de déterminer si le montant d’argent du fonds et les contributions perçues auprès des propriétaires sont suffisants et peuvent supporter les coûts de réparation majeure et de remplacement des parties communes et des biens.

Les études du fonds de réserve peuvent seulement fournir une estimation des coûts futurs. Elles sont similaires au plan d’épargne d’un propriétaire destiné à maintenir son logement en bon état. Il est important que les études soient réalisées par des professionnels qualifiés et compétents dans ce domaine.

Les études du fonds de réserve sont très importantes et sont soumises à des exigences de contenu précises en vertu de la Loi sur les condos et de ses règlements d’application. Les études du fonds de réserve comprennent généralement ce qui suit :

1. Analyse physique : une évaluation de l’inventaire des composantes de l’association, notamment l’année d’acquisition, la durée utile restante et le coût estimatif du remplacement de chaque composante.

2. Analyse financière : une évaluation de la santé financière du fonds de réserve qui doit notamment inclure une description de la situation financière du fonds de réserve à la date de l’étude et un plan de financement recommandé projeté sur au moins 30 années consécutives.

Les conseils d’administration de condos doivent examiner l’étude du fonds de réserve dans les 120 jours suivant sa réception et proposer un plan de financement suffisant pour l’avenir.

Le plan doit garantir que le fonds est suffisant pour l’exercice financier suivant l’achèvement de l’étude. Pour ce faire, les conseils d’administration peuvent être amenés à augmenter les contributions versées au fonds.

Les conseils d’administration doivent décider du montant des contributions à verser au fonds et doivent faire preuve de prudence s’ils choisissent de s’écarter des conseils des professionnels. Ignorer ces conseils pourrait entraîner des problèmes de responsabilité pour les administrateurs.

Les conseils d’administration doivent envoyer aux propriétaires un avis concernant le financement futur dans les 15 jours suivant la proposition d’un plan. L’avis doit contenir ce qui suit :

• un résumé de l’étude du fonds de réserve;
• un résumé du plan proposé pour le financement futur; et
• un état indiquant en quoi, le cas échéant, le plan proposé pour le financement futur diffère de l’étude du fonds de réserve.

Cet avis n’est pas un document ad hoc créé par le conseil d’administration du condo, mais un formulaire spécifique que l’association condominiale doit utiliser en vertu de la Loi sur les condos.

Le conseil d’administration doit aussi envoyer à l’auditeur de l’association des exemplaires de l’étude du fonds de réserve, du plan proposé pour le financement futur et de l’avis envoyé aux propriétaires. Une fois cette étape franchie, le conseil doit mettre en œuvre le plan proposé dans un délai de 30 jours à compter de la date d’envoi du plan aux propriétaires et à l’auditeur.