La déclaration peut être considérée comme la constitution de l’association condominiale. C’est l’un des deux documents juridiques, avec la description, qui créent une association condominiale lorsque les constructeurs ou les propriétaires fonciers les déposent au bureau d’enregistrement immobilier. Les déclarations doivent être compatibles avec la Loi sur les condos.

La Loi sur les condos prévoit des exigences spécifiques concernant les éléments qui doivent figurer dans la déclaration, notamment :

1. Adresses de l’association condominiale.
2. Quotes‑parts des frais de dépenses communes affectées à chaque partie privative.
3. Désignation des parties communes non destinées à l’usage commun, comme les balcons ou les terrasses privées.
4. Limites des parties privatives.

La Loi sur les condos permet également d’inclure d’autres dispositions facultatives :

• restrictions relatives au comportement des propriétaires telles que l’interdiction de fumer ou des restrictions sur les locations; et
• répartition des responsabilités des propriétaires et de l’association condominiale en matière de réparation et d’entretien des parties privatives et des parties communes.

Les propriétaires peuvent demander une copie de la déclaration à leur association en présentant une demande de dossiers.

Les déclarations peuvent seulement être modifiées lors d’une assemblée des propriétaires. Les conseils d’administration doivent convoquer l’assemblée par le biais d’un avis précisant la modification proposée, et au moins 80 ou 90 pour cent des parties privatives doivent consentir à la modification.

• Le seuil de 90 pour cent s’applique si le changement concerne :
  • les quotes‑parts des frais de dépenses communes affectées à chaque partie privative;
  • la modification de l’accès aux parties communes;
  • la responsabilité de l’entretien et de la réparation des parties communes.
• 80 pour cent des parties privatives doivent donner leur accord si la modification concerne d’autres dispositions de la déclaration.

Les conseils de condos doivent envoyer à tous les créanciers hypothécaires figurant dans le registre des propriétaires et des créanciers hypothécaires de l’association les avis énumérant les modifications approuvées.

Les modifications doivent également être enregistrées auprès du bureau d’enregistrement immobilier. Une modification apportée à la déclaration n’entrera en vigueur que lorsque la copie de la déclaration aura été enregistrée.

Aussi bien la déclaration que les règles peuvent limiter ce que peuvent faire les propriétaires. Par exemple, elles peuvent limiter la présence d’animaux familiers ou le tabagisme.

Voici deux différences essentielles :

1. Les règles sont tenues de respecter le principe de raisonnabilité en vertu de la Loi sur les condos. La déclaration n’est pas tenue de respecter ce même principe.
2. Les règles peuvent être modifiées lors d’une assemblée des propriétaires si la plupart des parties privatives avec droit de vote participant à l’assemblée souhaitent la modification. Les modifications touchant les déclarations doivent être approuvées par 80 ou 90 pour cent des parties privatives avec droit de vote.

Tous les membres des communautés condominiales doivent se conformer à la Loi sur les condos et aux documents constitutifs.

Les conseils d’administration peuvent suivre les étapes suivantes pour résoudre les problèmes liés à cette question :

1. Aviser les résidents qui ne respectent pas la Loi sur les condos et les documents constitutifs pour les sensibiliser à la question, et assurer le suivi nécessaire, y compris en leur envoyant une lettre.
2. Si nécessaire, envoyer une lettre du conseiller juridique.
3. Déposer une requête auprès du Tribunal de l’autorité des condos si la question relève de la compétence du TASC.
4. Faire une demande de médiation et d’arbitrage ou bien présenter une requête à la Cour supérieure de justice si la question ne relève pas de la compétence du TASC.

Pour plus d’informations sur les types de différends les plus courants touchant les condos, consultez la rubrique résolution des problèmes communs.