Une association condominiale peut rétrofacturer les frais qu’elle a supportés en raison des actes ou des omissions d’un propriétaire à ce dernier par le biais des frais de dépenses communes. Cela permet de s’assurer que ces frais ne sont pas répercutés sur les autres propriétaires de parties privatives.

La Loi sur les condos définit les situations où les associations condominiales peuvent rétrofacturer des frais à un propriétaire par le biais des frais de dépenses communes.

Rétrofacturations autorisées par la Loi sur les condos

La Loi sur les condos définit cinq circonstances où une association condominiale peut rétrofacturer des frais :

Les associations condominiales doivent suivre ces étapes avant de rétrofacturer des frais, afin de s’assurer qu’elles font les efforts nécessaires pour informer le propriétaire des options qui s’offrent à lui. La rétrofacturation ne doit pas surprendre le propriétaire.

1. Les associations doivent communiquer souvent et de manière proactive avec les propriétaires qui risquent d’assumer des frais. Communiquer le plus tôt possible peut permettre de résoudre le problème avant qu’il ne s’aggrave. La communication peut se faire par lettre, par courrier électronique ou par avis.
2. Les communications transmises au propriétaire doivent :
   • définir le problème précis;
   • préciser quelles dispositions de la Loi sur les condos ou des documents constitutifs de l’association condominiale sont enfreintes; et
   • donner au propriétaire des options raisonnables pour résoudre le problème.

3. Si les documents constitutifs de votre association condominiale prévoient un délai spécifique pour la résolution d’un tel problème, c’est ce délai que vous devez accorder au propriétaire. Si les documents constitutifs ne précisent pas de délai, vous devez accorder au propriétaire ou à l’occupant un délai raisonnable pour résoudre le problème.
4. Indiquer clairement quelles seront les prochaines étapes suivies par l’association condominiale si le problème persiste. Il est courant que les associations condominiales envoient trois demandes écrites pour résoudre le problème, en indiquant clairement dans la troisième demande que l’étape suivante sera une action en justice.
5. Garder la trace des efforts déployés et des interactions avec le propriétaire.

Lorsqu’elles sont confrontées à des problèmes susceptibles d’entraîner des coûts qui seraient au bout du compte rétrofacturés au propriétaire, les associations condominiales doivent toujours envisager des solutions de collaboration peu coûteuses plutôt que d’envoyer immédiatement des lettres juridiques ou d’intenter une action en justice. L’approche adoptée pour résoudre un problème dépendra des caractéristiques du problème, mais il est important que les associations condominiales fassent ce qui est raisonnablement possible pour résoudre un problème avant de recourir à d’autres méthodes qui peuvent s’avérer coûteuses et fastidieuses pour les propriétaires et l’association condominiale.

Les propriétaires peuvent s’adresser au conseil d’administration ou au gestionnaire de leur condominium pour obtenir des précisions sur la nature de la rétrofacturation, notamment quelles dispositions de la Loi sur les condos ou des documents constitutifs ils ont enfreintes.

Si vous pensez avoir été inculpé de manière inappropriée :

1. Consultez le site du Tribunal de l’autorité du secteur des condominiums pour savoir si votre problème relève de sa compétence.  Vous pouvez également consulter les ordonnances et décisions relatives aux rétrofacturations qui ont été précédemment rendues par le Tribunal.
2. Si votre différend ne relève pas de la compétence du Tribunal, vous pouvez solliciter un avis juridique complémentaire.

Que se passe‑t‑il si un propriétaire ne paie pas la rétrofacturation ?

L’association condominiale détient automatiquement un privilège sur votre partie privative. Ce privilège couvre le montant impayé ainsi que tous les intérêts dus et tous les frais et coûts juridiques raisonnables engagés par l’association dans sa tentative de recouvrement.