La question 1 vise à savoir si l’association condominiale a envoyé un avis pour enregistrer la dissolution de l’association. Dans ce cas, il s’agirait d’une dissolution avec consentement des propriétaires en vertu de l’article 122 de la Loi sur les condos ou d’une dissolution à la suite de dommages importants causés à la propriété de l’association condominiale en vertu de l’article 123 de la Loi sur les condos.

Article 122 (dissolution avec consentement)

Une association condominiale peut être dissoute en vertu de l’article 122 de la Loi sur les condos si :

• au moins 80 pour cent des propriétaires de parties privatives votent en faveur de sa dissolution; et
• au moins 80 pour cent des personnes titulaires de réclamations enregistrées portant sur la propriété, postérieures à l’enregistrement de la propriété en tant qu’association condominiale, consentent par écrit à la dissolution.

Remarque : une réclamation enregistrée est un intérêt sur une propriété, tel un privilège, qu’un tiers a enregistré au bureau d’enregistrement immobilier (BEI).

• L’association doit ensuite enregistrer au BEI un avis de fin du régime de condominium (avis de dissolution) signé par les dirigeants autorisés de l’association condominiale, soustrayant la propriété au régime de la Loi sur les condos. L’avis doit être rédigé selon la formule prescrite que vous trouverez ici.

Article 123 (dissolution à la suite de dommages importants)

Lorsqu’une association condominiale est dissoute en vertu de l’article 123 de la Loi sur les condos, cela signifie que des dommages importants ont été causés à la propriété de l’association condominiale, ce qui a amené à soustraire la propriété au régime de la Loi sur les condos.

Pour que ce type de dissolution se produise :

• le conseil d’administration de l’association condominiale doit d’abord faire estimer les dommages causés à la propriété par au moins deux personnes n’ayant aucun lien avec le conseil et possédant les qualités requises, dans un délai de 30 jours à compter de la survenance des dommages;
• le conseil d’administration doit ensuite décider, d’après les estimations effectuées, si les dommages sont « importants » ou non;
• le conseil d’administration doit ensuite informer les propriétaires de sa décision au moyen d’un avis. L’avis de décision doit également préciser que les propriétaires ont le droit de demander la tenue d’une assemblée des propriétaires en vertu de l’article 46 de la Loi sur les condos;
• les propriétaires d’au moins 80 pour cent des parties privatives doivent voter en faveur de la dissolution; et
• le conseil d’administration doit enregistrer un avis soustrayant la propriété au régime de la Loi sur les condos.

Le paragraphe 123 (2) de la Loi sur les condos définit ainsi les “dommages importants” :

• des dommages pour lesquels le coût de réparation estimé est égal OU supérieur à 25 pour cent du coût de remplacement de tous les bâtiments et structures situés sur la propriété de l’association condominiale.

La question 2 vise à savoir si l’association condominiale a vendu la propriété, dissolvant ainsi l’association en vertu de l’article 124 de la Loi sur les condos. Pour que la vente soit possible, les propriétaires doivent avoir voté en faveur de la vente. Après la vente, certains documents requis doivent avoir été remis à l’acquéreur.

Pour plus d’informations sur l’article 124 de la Loi sur les condos, veuillez lire ce qui suit.

Article 124 (dissolution en cas de vente de la propriété)

Si une association condominiale vend sa propriété ou une partie de celle‑ci conformément à l’article 124 de la Loi sur les condos, cette propriété cesse d’être régie par la Loi sur les condos.

Pour que la dissolution se produise de cette manière :

• au moins 80 pour cent des propriétaires de parties privatives doivent voter en faveur de la vente; et
• au moins 80 pour cent des personnes titulaires de réclamations enregistrées portant sur la propriété, postérieures à l’enregistrement de la propriété en tant qu’association condominiale, doivent consentir par écrit à la dissolution.

(Une réclamation est un droit légal sur la valeur d’un bien, et cette réclamation appartient à quelqu’un d’autre que le propriétaire du bien. Des exemples courants de réclamations sont une hypothèque sur un logement ou un privilège sur une partie privative.)

Si des parties communes à usage exclusif doivent être vendues, les propriétaires qui ont l’usage exclusif de ces parties communes doivent donner leur accord par écrit.

Le paragraphe 124 (3) stipule que lorsqu’une vente a lieu, le conseil d’administration doit remettre certains documents à l’acquéreur. Ces documents doivent être signés par les dirigeants autorisés de l’association condominiale et comprennent :

• un acte scellé (un document juridique qui transfère la propriété au nouveau propriétaire); et
• un certificat rédigé selon la formule prescrite énonçant que les personnes (décrites ci-dessus) qui doivent voter en faveur de la vente ou consentir par écrit à la vente l’ont fait.

La question 3 vise à savoir si l’association condominiale a reçu un avis du projet d’expropriation des pouvoirs publics visant à convertir l’association condominiale, ou une partie de la propriété, à un usage public.

Pour plus d’informations sur l’expropriation, veuillez lire ce qui suit.

Qu’est‑ce que l’expropriation ?

L’expropriation au sens de l’article 1 de la Loi sur l’expropriation signifie qu’une autorité expropriante (p. ex. une municipalité), dans l’exercice de sa compétence légale, s’est appropriée un bien‑fonds (terrain) sans le consentement du propriétaire.

Exemple : une municipalité souhaite construire une route sur un bien‑fonds occupé par des propriétés résidentielles et/ou sur un autre bien‑fonds privé. Dans ce cas, la municipalité peut chercher à exproprier le bien‑fonds (en prendre possession) sans le consentement des propriétaires.

Qu’est‑ce qu’un « avis du projet d’expropriation » ?

Pour qu’une expropriation ait lieu en vertu de l’article 6 et de l’article 4 de la Loi sur l’expropriation, l’« autorité expropriante » doit présenter une demande d’approbation en vue de l’expropriation et aviser :

• en signifiant à chacun des propriétaires du bien‑fonds un avis du projet d’expropriation; et
• en publiant cet avis dans un journal pendant trois semaines consécutives.

En outre, le propriétaire du bien-fonds peut demander une audience au Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire (TOAT) en vertu de l’article 6 et de l’article 7 de la Loi sur l’expropriation.

Après l’audience, le TOAT rédige un rapport concernant l’audience, et l’autorité d’approbation prend la décision d’approuver le projet d’expropriation, de ne pas l’approuver ou de l’approuver en y apportant des modifications en vertu de l’article 8 de la Loi sur l’expropriation.

La question 4 vise à savoir si l’association condominiale a demandé à la Cour supérieure de justice ou a reçu de celle‑ci une ordonnance de dissolution de l’association en vertu de l’article 128 de la Loi sur les condos.

Pour plus d’informations sur l’article 128 de la Loi sur les condos, veuillez lire ce qui suit.

Cette question se rapporte à une situation où l’association condominiale elle‑même a présenté une requête à la Cour supérieure de justice pour lui demander de rendre une ordonnance soustrayant la propriété au régime de la Loi sur les condos.

Article 128 (dissolution par le tribunal)

En vertu de l’article 128 de la Loi sur les condos, les personnes suivantes peuvent, par voie de requête, demander à la Cour supérieure de justice de rendre une ordonnance soustrayant la propriété au régime de la Loi sur les condos :

• l’association condominiale;
• un propriétaire dans l’association condominiale; et
• une personne titulaire d’une sûreté réelle sur une partie privative et un intérêt commun.

Remarque : Une sûreté réelle est un droit ou un intérêt sur un bien-fonds (terrain) détenu par des tiers et non par le propriétaire du bien‑fonds. Il peut s’agir par exemple d’une hypothèque ou d’un privilège.

En vertu du paragraphe 128 (2) de la Loi sur les condos, la Cour supérieure de justice peut rendre une ordonnance de dissolution d’une association condominiale si elle est d’avis que la dissolution serait juste et équitable, compte tenu de :

• l’objet et l’esprit de la Loi sur les condos;
• la probabilité d’une injustice envers les propriétaires si la Cour n’ordonne pas la dissolution;
• la probabilité de confusion et d’incertitude dans les affaires de l’association condominiale ou des propriétaires si la Cour n’ordonne pas la dissolution; et
• l’intérêt véritable des propriétaires.

La question 5 vise à savoir si l’association condominiale a été avisée qu’une personne (physique ou morale) a présenté une requête à la Cour supérieure de justice, ou a intenté toute autre action en justice, pour obtenir une ordonnance de dissolution de l’association condominiale en vertu de l’article 128 de la Loi sur les condos.

Pour plus d’informations sur l’article 128 de la Loi sur les condos, veuillez lire ce qui suit.

Article 128 (dissolution par le tribunal)

En vertu de l’article 128 de la Loi sur les condos, les personnes suivantes peuvent, par voie de requête, demander à la Cour supérieure de justice de rendre une ordonnance soustrayant la propriété au régime de la Loi sur les condos :

• l’association condominiale;
• un propriétaire dans l’association condominiale; et
• une personne titulaire d’une sûreté réelle sur une partie privative et un intérêt commun.

Remarque : Une sûreté réelle est un droit ou un intérêt sur un bien-fonds (terrain) détenu par des tiers et non par le propriétaire du bien‑fonds. Il peut s’agir par exemple d’une hypothèque ou d’un privilège.

En vertu du paragraphe 128 (2) de la Loi sur les condos, la Cour supérieure de justice peut rendre une ordonnance de dissolution d’une association condominiale si elle est d’avis que la dissolution serait juste et équitable, compte tenu de :

• l’objet et l’esprit de la Loi sur les condos;
• la probabilité d’une injustice envers les propriétaires si la Cour n’ordonne pas la dissolution;
• la probabilité de confusion et d’incertitude dans les affaires de l’association condominiale ou des propriétaires si la Cour n’ordonne pas la dissolution; et
• l’intérêt véritable des propriétaires.

La question 6 vise à savoir si l’association condominiale a été avisée que le propriétaire foncier a présenté une requête à la Cour pour demander une ordonnance visant à résilier le bail du bien‑fonds (terrain) en vertu de l’article 173 de la Loi sur les condos.

Pour plus d’informations sur l’article 173 de la Loi sur les condos, veuillez lire ce qui suit.

Les associations condominiales de propriété à bail peuvent aussi résilier le bail. Toutefois, en vertu de l’article 173 de la Loi sur les condos, le bailleur (propriétaire foncier) ne peut résilier les intérêts à bail sur toutes les parties privatives du condominium que s’il obtient une ordonnance de la Cour à cet effet.

Pour résilier les intérêts à bail, le bailleur doit d’abord présenter une requête à la Cour supérieure de justice pour demander une ordonnance résiliant tous les intérêts à bail, puis il doit en aviser l’association condominiale.

La question 7 vise à savoir si l’association condominiale a été avisée par le propriétaire foncier de son intention de ne pas renouveler le bail du bien-fonds (terrain) en vertu de l’article 174 de la Loi sur les condos.

Pour plus d’informations sur le paragraphe 174 (1) de la Loi sur les condos, veuillez lire ce qui suit.

Comme mentionné plus haut, les associations condominiales de propriété à bail ne sont pas propriétaires du bien‑fonds, mais ont un intérêt à bail sur le bien‑fonds pour un terme allant de 40 à 99 ans.

Les intérêts à bail sur les parties privatives comprises dans l’association condominiale expirent à la fin du terme.

En vertu du paragraphe 174 (1) de la Loi sur les condos, au moins cinq ans avant l’expiration du terme des intérêts à bail, le bailleur doit aviser l’association condominiale en envoyant :

• un avis écrit de son intention de reconduire tous les intérêts à bail; ou
• un avis écrit de son intention de ne pas reconduire tous les intérêts à bail.

L’association condominiale doit remettre à tous les propriétaires de parties privatives une copie de l’avis envoyé par le bailleur.

La question 8 vise à savoir si les propriétaires ont voté en faveur de la résiliation du bail du bien‑fonds (terrain) et si le propriétaire foncier a été avisé en vertu de l’article 174 de la Loi sur les condos.

Pour plus d’informations sur l’article 174 de la Loi sur les condos, veuillez lire ce qui suit.

Comme mentionné plus haut, les associations condominiales de propriété à bail ne sont pas propriétaires du bien‑fonds, mais ont un intérêt à bail sur le bien‑fonds pour un terme allant de 40 à 99 ans.

Les intérêts à bail sur les parties privatives comprises dans l’association condominiale expirent à la fin du terme.

En vertu du paragraphe 174 (1) de la Loi sur les condos, au moins cinq ans avant l’expiration du terme des intérêts à bail, le bailleur doit aviser l’association condominiale en envoyant :

• un avis écrit de son intention de reconduire tous les intérêts à bail; ou
• un avis écrit de son intention de ne pas reconduire tous les intérêts à bail.

L’association condominiale doit remettre à tous les propriétaires de parties privatives une copie de l’avis envoyé par le bailleur.

En vertu du paragraphe 174 (6) de la Loi sur les condos, si les propriétaires s’opposent à la reconduction et souhaitent que les intérêts à bail ne soient pas reconduits, 80 pour cent des propriétaires de parties privatives doivent voter contre la reconduction.

Une association condominiale peut cesser d’être une association condominiale dans certaines circonstances. Ce processus est connu sous le nom de « dissolution ». Lorsqu’une association condominiale est dissoute, sa propriété (ou une partie de la propriété) n’est plus régie par la Loi sur les condos. Bien que la dissolution soit un fait plutôt rare, elle peut néanmoins parfois avoir lieu. La dissolution d’une association condominiale peut se faire :

• si les propriétaires des parties privatives consentent à la dissolution;
• si la propriété subit des dommages importants;
• s’il y a une vente de la propriété ou d’une partie de la propriété;
• si la propriété ou une partie de la propriété est expropriée;
• si la Cour supérieure de justice rend une ordonnance de dissolution de la propriété; et
• si un bailleur présente une requête à la Cour supérieure de justice pour demander une ordonnance de dissolution d’une association condominiale de propriété à bail.

L’expropriation au sens de l’article 1 de la Loi sur l’expropriation signifie qu’une autorité expropriante (p. ex. une municipalité), dans l’exercice de sa compétence légale, s’est appropriée un bien‑fonds (terrain) sans le consentement du propriétaire.

Exemple : une municipalité souhaite construire une route sur un bien‑fonds occupé par des propriétés résidentielles et/ou sur un autre bien‑fonds privé. Dans ce cas, la municipalité peut chercher à exproprier le bien‑fonds (en prendre possession) sans le consentement des propriétaires.

La date d’entrée en vigueur est la date à laquelle a eu lieu le changement ou l’événement décrit dans la question. Vous ne devez indiquer une date d’entrée en vigueur que si vous avez répondu « oui » à une question obligatoire.

Il existe deux grandes catégories d’associations condominiales : les associations condominiales de propriété franche et les associations condominiales de propriété à bail. La principale différence entre les deux catégories réside dans la propriété du bien‑fonds sur lequel se trouve l’association condominiale.

Dans le cas d’une association condominiale de propriété à bail, le bien‑fonds sur lequel se trouve l’association condominiale ne lui appartient pas : il est loué au propriétaire réel du bien‑fonds pendant une certaine période. Les associations condominiales à bail sont moins courantes que les associations condominiales de propriété franche.

Lorsque les propriétaires de condos achètent leur partie privative dans un condominium de propriété à bail, ils acquièrent un intérêt à bail sur les parties privatives et les parties communes, mais ils ne sont pas propriétaires du bien‑fonds. La Loi sur les condos traite d’une manière similaire les associations condominiales de propriété à bail et les associations condominiales de propriété franche, mais il existe des différences clés :

• les frais de dépenses communes que le propriétaire de la partie privative paie à l’association condominiale comprennent une partie du loyer devant être payé au propriétaire du bien‑fonds; et
• au terme du bail du bien‑fonds, le droit du propriétaire de condo d’occuper sa partie privative prend fin automatiquement.

Les associations condominiales de propriété à bail ne sont pas propriétaires du bien‑fonds sur lequel elles se trouvent. Le « bailleur » est le propriétaire du bien‑fonds. L’article 1 de la Loi sur les condos définit le bailleur comme la personne à qui appartient le domaine franc sur le bien‑fonds décrit dans la description de l’association condominiale.

La date d’enregistrement peut avoir une incidence sur le montant de la première quote‑part de l’association condominiale, selon le changement effectué. Il se peut que vous deviez payer des frais supplémentaires si la date d’enregistrement est antérieure à la date initialement déclarée. Dans le cas contraire, vous recevrez un crédit sur votre prochaine facture.

Le nombre de parties privatives avec droit de vote sert à calculer la quote‑part annuelle d’une association condominiale. Si vous augmentez le nombre de parties privatives avec droit de vote, vous pouvez être amené à payer des frais supplémentaires par le biais d’une facture actualisée qui doit être réglée dans un délai de 30 jours.

Dans le cas contraire, vous serez crédité de la différence sur vos factures ultérieures.

Vous trouverez cette date sur la première page de la déclaration.

Si votre association condominiale a été enregistrée au bureau d’enregistrement immobilier le 1er septembre 2017 ou avant, vous devez inscrire cette date.

Si votre association a été enregistrée après cette date, vous pouvez indiquer la date figurant dans votre déclaration.

Non. Il faut utiliser la version actuelle du formulaire ACS depuis le 14 octobre 2022. Si vous avez utilisé une version antérieure du formulaire, on vous demandera de transmettre de nouveau le formulaire en utilisant sa version actuelle.

Les modifications apportées aux annexes C et D indiquent généralement le nombre et les types de parties privatives à chaque étape.

Le rapprochement exige l’ajout en lots de séquences de parties privatives pour chaque étage. Si vous devez ajouter une seule partie privative à une étape, vous devez le faire au moyen d’une entrée distincte, comme il est indiqué ci‑dessous. S’il y a une rupture dans la séquence, vous devez également utiliser une nouvelle entrée.

Utilisez les nombres calculés automatiquement indiqués dans « total des parties privatives à l’étage » pour effectuer le rapprochement du nombre total de parties privatives avec droit de vote. Vous recevrez une alerte par l’intermédiaire d’un message vous demandant de passer en revue les renseignements si les totaux ne correspondent pas.

Exemple 1 – Annexe C :
« Limites des parties privatives à usage d’habitation : soit les parties privatives 10 à 19 (inclus) au 1er étage; les parties privatives 13 et 19 à 29 (inclus) au 2e étage; les parties privatives 30 à 55 (inclus) et la partie privative 58 au 3e étage; les parties privatives 27 à 51 (inclus) au 4e étage. »

L’utilisateur a ajouté 10 parties privatives au 1er étage, 1 partie privative au 2e étage et 11 parties privatives au 2e étage. Chacune de ces entrées a dû être enregistrée séparément. Deux entrées ont dû être utilisées pour le 2e étage, car la partie privative 13 ne s’intègre pas dans la séquence des parties privatives 19 à 29.

Le tableau rempli ressemblera à ce qui suit :

Exemple 2 – Annexe D :

L’utilisateur a consulté l’annexe D pour trouver une liste des parties privatives et a constaté que les parties privatives 9 à 20 devaient être ajoutées. Les parties privatives 9 et 10 sont des parties privatives conférant le droit de vote et les parties privatives 11 à 20 sont des parties privatives affectées au stationnement.

Le tableau rempli ressemblera à ce qui suit :